L'essentiel

  • Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (location vide) ou 2 mois (meublé), et interdit en bail mobilité.
  • Délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois s'il révèle des différences.
  • Retard : pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (habitation uniquement) ; en bail commercial (loi du 26 mai 2026) : garanties plafonnées à 3 mois pour les baux conclus ou renouvelés depuis mai 2026, restitution sous 3 mois si les clés sont remises après le 26 août 2026.
  • Seules les sommes justifiées (loyers, charges, réparations locatives) peuvent être retenues, jamais l'usure normale.

À la fin d'une location, la restitution du dépôt de garantie est l'un des principaux sujets de litige entre bailleur et locataire. Les règles sont pourtant précises : montant, délais, retenues possibles et justificatifs. Les connaître évite pénalités et contentieux.

Montant et rôle du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie sert à couvrir les sommes que le locataire pourrait devoir en quittant le logement : loyers ou charges impayés, dégradations. Son plafond dépend du type de bail :

  • Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum.
  • Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum.
  • Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé.

Il n'est pas révisable en cours de bail et ne produit pas d'intérêts. Il doit être mentionné dans le contrat. Pour bien cadrer le choix du bail, consultez notre comparatif bail meublé ou bail vide.

Bon réflexe : le dépôt de garantie n'est pas un complément de loyer. Le locataire ne peut pas l'imputer sur son dernier loyer, et le bailleur ne peut pas le conserver sans justificatif.

Délais de restitution : 1 mois ou 2 mois

Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire, et non de la date du préavis :

  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée.
  • 2 mois si des différences sont constatées. Un état des lieux précis, photos à l'appui, devient alors décisif.

Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse pour permettre l'envoi du solde et des justificatifs.

Attention : en cas de retard, le bailleur doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard est imputable au locataire (par exemple une absence de remise de sa nouvelle adresse). Le locataire dispose de 3 ans pour agir en restitution.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le bailleur peut déduire uniquement des sommes dont il est créancier et qu'il peut justifier :

  • les loyers et charges restant dus ;
  • les réparations locatives liées à des dégradations (devis ou factures à l'appui) ;
  • les sommes dues à un tiers pour le compte du locataire, en cas de caution ou de dette de charges de copropriété.

En revanche, l'usure normale liée à l'ancienneté ou à l'usage du logement, la vétusté et les travaux d'embellissement ne peuvent pas être retenus. La différence entre dégradation et vétusté est un sujet de désaccord fréquent ; notre guide sur les responsabilités en cas de sinistre détaille ce point.

Si le logement est en copropriété et que les comptes de l'immeuble ne sont pas encore arrêtés, le bailleur peut conserver une provision de 20 % maximum du dépôt, puis régulariser dans le mois suivant l'approbation des comptes.

Et pour un bail commercial ?

Les règles ci-dessus (plafond d'un ou deux mois, délais de 1 à 2 mois, pénalité de 10 %) relèvent de la loi du 6 juillet 1989 et ne s'appliquent qu'aux locations à usage d'habitation. Pour un bail commercial 3-6-9, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles règles, dont l'application dans le temps varie selon la mesure :

  • Plafond de 3 mois de loyer pour l'ensemble des garanties (dépôt de garantie, caution, garantie autonome) et absence d'intérêts au profit du locataire : ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi (fin mai 2026). Les baux en cours conservent leurs garanties jusqu'au renouvellement. Toute clause excédentaire est réputée non écrite.
  • Restitution du dépôt de garantie sous 3 mois maximum à compter de la remise des clés (6 mois pour les autres garanties), sous réserve des retenues dûment justifiées : cette règle s'applique y compris aux baux en cours, dès lors que les clés sont remises après le 26 août 2026. Aucune pénalité automatique de 10 % n'est prévue, à la différence de l'habitation.
  • Champ d'application : locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux, entrepôts et locaux industriels sont exclus.

Bon à savoir : pour un bail commercial conclu avant mai 2026 et non renouvelé, le montant du dépôt reste celui prévu au contrat. Un bail professionnel ou mixte n'obéit pas aux mêmes règles : voir notre article bail commercial, professionnel ou d'habitation.

La procédure à suivre, étape par étape

Pour sécuriser la restitution, quelques réflexes suffisent :

  • réaliser l'état des lieux de sortie contradictoire, avec comparaison point par point à l'entrée ;
  • chiffrer les remises en état avec des devis ou factures datés ;
  • arrêter le décompte des charges et des éventuels loyers impayés ;
  • adresser le solde et le détail des retenues dans le délai légal, par courrier ou virement tracé.

En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal. Pour limiter ces risques, de nombreux propriétaires font appel à un gestionnaire : état des lieux, devis et décompte sont alors standardisés. Découvrez notre service de gestion locative à Paris et nos tarifs.

Chez La Nouvelle Parisienne, chaque sortie de locataire est suivie par notre équipe : comparaison des états des lieux, chiffrage des remises en état, décompte détaillé et restitution dans les délais.

À lire ensuite : L'état des lieux : comment le réussir à l'entrée et à la sortie

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Prendre rendez-vous

Sources : loi du 6 juillet 1989 (art. 22), loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (baux commerciaux), Service-Public.fr (dépôt de garantie), ANIL. Informations à jour en octobre 2026, susceptibles d'évolution réglementaire. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.

Questions fréquentes

Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Il est interdit pour un bail mobilité.

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le délai est de 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois s'il révèle des différences. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges est due pour chaque mois de retard commencé.

Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?

Il peut retenir les loyers et charges impayés, ainsi que le coût des réparations locatives justifiées par des devis ou factures. L'usure normale et la vétusté ne peuvent pas être retenues.

Le bailleur peut-il conserver une provision pour les charges ?

Oui. Si les comptes de l'immeuble ne sont pas encore arrêtés, il peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie, le solde devant être restitué après la régularisation annuelle des charges.

Le dépôt de garantie d'un bail commercial est-il encadré ?

Oui, depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Pour les locaux commerciaux et artisanaux, l'ensemble des garanties est plafonné à 3 mois de loyer et ne porte pas intérêt, pour les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation de la loi. Le dépôt doit être restitué sous 3 mois maximum après la remise des clés (y compris pour les baux en cours, si les clés sont remises après le 26 août 2026). Les règles de la loi de 1989 (1 ou 2 mois, pénalité de 10 %) ne concernent que l'habitation.

Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative

Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.

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