Bail meublé ou bail vide : quelles différences pour le propriétaire ?

C'est l'une des premières décisions à prendre avant de mettre un appartement parisien en location : le louer nu, ou le louer meublé. Le choix ne se limite pas à la présence d'un canapé et d'un lit. Il détermine le régime juridique du bail, sa durée, les délais de préavis, le montant du dépôt de garantie, le régime fiscal de vos loyers et, très concrètement, la charge de gestion que représentera votre bien.

Cet article compare les deux contrats du point de vue du bailleur. Si votre question porte surtout sur la rentabilité comparée des deux formules, notre comparatif meublé / location nue entre davantage dans les chiffres.

Durée, préavis et congé : la différence structurante

Les deux baux relèvent de la loi du 6 juillet 1989, mais de titres différents. Le bail vide de résidence principale est conclu pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est un particulier, une indivision ou une SCI familiale, et pour 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. Le bail meublé, lui, est conclu pour 1 an, ramené à 9 mois non renouvelables si le locataire est étudiant.

Dans les deux cas, le bail se reconduit tacitement à l'échéance si aucune des parties n'y met fin. Mais les délais pour en sortir diffèrent nettement :

Concrètement, le meublé vous rend votre bien plus vite : trois mois de préavis suffisent pour donner congé, contre six en location vide. En contrepartie, votre locataire peut lui aussi partir avec un mois de préavis, ce qui augmente mécaniquement la rotation et les périodes de vacance.

Mobilier, inventaire et obligations propres au meublé

Un logement n'est pas « meublé » simplement parce qu'il contient des meubles. La loi exige qu'il soit équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, d'y manger et d'y vivre convenablement dès son entrée dans les lieux. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en fixe la liste minimale, en 11 éléments :

• Literie comprenant couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur, et congélateur ou compartiment à température maximale de -6 °C
• Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement

Deux obligations pratiques s'ajoutent en meublé. D'abord, un inventaire détaillé et chiffré du mobilier doit être annexé au bail et signé par les deux parties, en complément de l'état des lieux classique — c'est la pièce qui vous permettra de justifier une retenue sur le dépôt de garantie en cas de mobilier dégradé ou disparu. Ensuite, la location meublée constitue une activité commerciale au sens fiscal : le bailleur doit déclarer son activité pour obtenir un numéro SIRET, en principe dans les 15 jours suivant le début de la location, via le guichet unique des formalités des entreprises.

Deux régimes fiscaux, deux logiques de rendement

C'est souvent l'argument décisif. Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : au micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % en dessous d'un plafond de recettes, ou au régime réel, qui permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans certaines limites.

Les loyers d'une location meublée relèvent au contraire des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Deux options là encore : le micro-BIC, dont l'abattement forfaitaire est plus généreux que celui du micro-foncier, ou le régime réel, qui autorise l'amortissement comptable du bien et du mobilier — un mécanisme qui neutralise souvent l'essentiel de l'imposition des loyers pendant plusieurs années.

À Paris, l'écart de loyer entre dans l'équation. Les loyers de référence de l'encadrement des loyers sont fixés à un niveau plus élevé pour le meublé que pour le vide, à zone, époque de construction et nombre de pièces identiques. Un bien meublé se loue donc légalement plus cher — mais ce supplément doit être mis en regard de l'investissement mobilier initial, de son renouvellement régulier et d'une vacance locative structurellement plus fréquente. Pour les propriétaires non-résidents, le choix emporte en outre des conséquences déclaratives particulières, détaillées dans notre article sur la fiscalité des non-résidents.

Meublé ou vide : comment trancher pour un bien parisien

Il n'existe pas de réponse universelle. Le bon arbitrage dépend du bien, de sa localisation et de votre disponibilité :

• Le meublé est pertinent pour les petites surfaces (studios, deux-pièces) situées près des universités, des grandes écoles ou des quartiers d'affaires, pour les biens déjà équipés, et pour les propriétaires qui veulent conserver la possibilité de récupérer leur logement rapidement.
• La location vide reste préférable pour les surfaces familiales (trois pièces et plus), pour les bailleurs qui recherchent la stabilité et un minimum d'interventions, et pour ceux qui ont des travaux importants à amortir via le déficit foncier.

Un point de vigilance souvent sous-estimé : le meublé demande davantage de gestion. Rotation plus rapide, inventaire à contrôler à chaque entrée et sortie, mobilier à remplacer, préavis courts à absorber, remise en état entre deux locataires. Ce qui est gagné en loyer et en fiscalité peut être partiellement repris par la vacance et le temps passé — surtout si vous gérez à distance.

Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier), Service-Public.fr, ANIL, DRIHL Île-de-France. Informations à jour au 10 août 2026, susceptibles d'évolution législative et réglementaire. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.

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