L'essentiel
- Le micro-foncier est réservé aux loyers nus ne dépassant pas 15 000 € par an et applique un abattement forfaitaire de 30 %.
- Le régime réel déduit les charges effectives (intérêts, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) : il l'emporte dès que celles-ci dépassent 30 % des loyers.
- Le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; l'option pour le réel engage pour 3 ans.
- La location meublée relève d'un autre régime (BIC), avec ses propres seuils.
Chaque année, les propriétaires bailleurs parisiens déclarent leurs loyers nus soit au régime micro-foncier, soit au régime réel. Ce choix, souvent fait par défaut, peut faire varier l'impôt de plusieurs centaines d'euros par an. Voici comment comparer les deux régimes avec méthode, avant la prochaine déclaration de revenus.
Le micro-foncier : simple mais forfaitaire
Le micro-foncier s'applique automatiquement si vous remplissez deux conditions : vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an et vous louez des logements nus (la location meublée relève d'un autre régime). L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble de vos charges : vous êtes imposé sur 70 % des loyers encaissés.
L'avantage est la simplicité : aucun justificatif à conserver pour le calcul, une seule ligne à renseigner dans la déclaration. L'inconvénient est tout aussi clair : aucune charge réelle n'est déductible, même si vous avez financé un ravalement, remplacé une chaudière ou payé des intérêts d'emprunt élevés. Le déficit foncier est par ailleurs impossible.
Le régime réel : déduire ce que vous payez vraiment
Le régime réel (déclaration n°2044) s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers annuels, et sur option en dessous. Vous déduisez alors vos charges effectives :
- les intérêts d'emprunt et frais de dossier ou de garantie du prêt ;
- la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire) ;
- les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas les travaux de construction ni d'agrandissement) ;
- les primes d'assurance (PNO, garantie loyers impayés) et les frais de gestion du mandat ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
Règle pratique : si vos charges déductibles annuelles dépassent environ 30 % de vos loyers, le régime réel devient plus avantageux que le micro-foncier. Dans une année de gros travaux ou de début d'emprunt, ce seuil est souvent franchi largement.
Pour passer au réel avant le seuil de 15 000 €, il faut en faire l'option : elle vaut pour 3 ans et ne peut pas être annulée avant. Elle s'applique à l'ensemble de vos biens loués nus.
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Un exemple chiffré à Paris
Prenons un studio loué nu 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers annuels, par un propriétaire dont la tranche marginale d'imposition est de 30 % (soit 47,2 % avec les 17,2 % de prélèvements sociaux). Cette année, il a payé 4 500 € de charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion et une réparation.
| Régime | Revenu imposable | Impôt et prélèvements sociaux (47,2 %) |
|---|---|---|
| Micro-foncier (abattement 30 %) | 8 400 € | ≈ 3 965 € |
| Régime réel (4 500 € de charges) | 7 500 € | ≈ 3 540 € |
L'économie est ici d'environ 425 € par an. Elle grimpe si l'année comprend des travaux importants, et s'inverse si les charges sont faibles : avec seulement 2 000 € de charges, le micro-foncier redevient préférable. Il faut donc raisonner sur plusieurs années, puisque l'option engage pour trois ans.
Le déficit foncier : l'atout du régime réel
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers (grosse rénovation, par exemple), vous constatez un déficit foncier. La part du déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent, comme la part liée aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
⚠️ Si vous imputez un déficit sur votre revenu global, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. À défaut, l'administration peut remettre en cause l'avantage fiscal obtenu.
Autre point de vigilance : les travaux doivent être documentés (factures au nom du propriétaire, nature précise des interventions). Un suivi rigoureux des interventions facilite grandement la déclaration, c'est l'une des raisons pour lesquelles nos propriétaires conservent un historique complet dans leur espace en ligne. Pour approfondir les autres paramètres de votre rentabilité, consultez notre guide pour optimiser le rendement locatif à Paris.
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Prendre rendez-vousSources : Service-Public.fr et impots.gouv.fr (revenus fonciers, micro-foncier, déficit foncier). Seuils et plafonds en vigueur à la date de publication, susceptibles d'évolution par les lois de finances. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : rapprochez-vous de votre conseiller fiscal.
Questions fréquentes
Jusqu'à quel montant de loyers puis-je rester au micro-foncier ?
Le régime micro-foncier s'applique tant que vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € et que vous louez des biens nus. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.
Le régime réel est-il obligatoire si mes charges dépassent 30 % des loyers ?
Non, il est optionnel sous le seuil de 15 000 €. Vous pouvez le choisir par option, mais l'engagement dure 3 ans : il faut donc estimer vos charges sur plusieurs années avant de basculer.
Le déficit foncier peut-il réduire mon revenu global ?
Oui : la part du déficit hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ces règles s'appliquent-elles à la location meublée ?
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou régime réel BIC), avec des seuils et des abattements différents.
Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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