L'essentiel
- Signer un bail d'habitation (nu ou meublé) sur un bien indivis est un acte d'administration : il faut l'accord des indivisaires détenant au moins 2/3 des droits (article 815-3 du Code civil).
- La vente, une hypothèque ou un bail commercial/rural exigent l'unanimité des indivisaires.
- Chaque indivisaire peut accomplir seul les actes conservatoires (réparation urgente, assurance…).
- En cas de blocage, le tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à agir seul (article 815-5) ; en dernier recours, chacun peut provoquer le partage.
Succession, achat à plusieurs, séparation : l'indivision est l'un des modes de détention les plus répandus — et l'un des plus sources de friction dès qu'il s'agit de louer. Qui a le droit de signer le bail ? Faut-il l'accord de tous pour choisir le locataire, fixer le loyer, donner congé ? En 2026, le Code civil apporte des réponses précises, articulées autour d'une règle centrale : la majorité des deux tiers.
La règle des deux tiers : qui peut signer le bail ?
Depuis la loi du 23 juin 2006, l'article 815-3 du Code civil permet au(x) indivisaire(s) titulaire(s) d'au moins deux tiers des droits indivis d'accomplir les actes d'administration relatifs au bien. Or la conclusion d'un bail d'habitation — nu ou meublé, à usage de résidence principale — est précisément un acte d'administration.
Concrètement, la majorité des deux tiers permet de :
- Conclure et renouveler les baux d'habitation ;
- Effectuer les actes d'administration courante : travaux d'entretien, choix du locataire, révision du loyer selon l'IRL ;
- Donner à un ou plusieurs indivisaires — ou à un tiers, tel qu'un administrateur de biens — un mandat de gestion ;
- Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision.
Attention au décompte : les deux tiers se calculent en droits indivis (quotes-parts), pas en nombre de têtes. Deux indivisaires à 40 % et 30 % réunissent 70 % des droits : ils peuvent mettre le bien en location, même si un troisième indivisaire à 30 % s'y oppose.
Une formalité est toutefois impérative : les décisions prises à la majorité des deux tiers doivent être notifiées aux autres indivisaires (idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception). À défaut, elles leur sont inopposables.
Acte par acte : seul, à deux tiers ou à l'unanimité ?
Toutes les décisions ne se prennent pas à la même majorité. Le Code civil distingue trois niveaux :
| Acte | Majorité requise |
|---|---|
| Réparation urgente, souscription d'assurance, interruption d'une prescription (actes conservatoires) | Un indivisaire seul |
| Bail d'habitation nu ou meublé (conclusion, renouvellement), gestion courante, mandat de gestion | 2/3 des droits indivis |
| Vente du bien, donation, hypothèque | Unanimité |
| Bail rural, commercial, industriel ou artisanal | Unanimité |
La logique est simple : plus l'acte engage le bien durablement ou entame sa valeur, plus le consentement exigé est large. Un bail commercial, qui confère au locataire un droit au renouvellement quasi perpétuel, est ainsi assimilé à un acte de disposition : il requiert la signature de tous les indivisaires.
⚠️ Un bail d'habitation signé par un indivisaire ne détenant pas les deux tiers des droits est inopposable aux autres indivisaires, qui peuvent en demander l'annulation ou des indemnités. Avant toute mise en location, vérifiez les quotes-parts exactes figurant dans l'acte notarié (attestation de propriété, acte de partage).
Désaccord entre indivisaires : quelles solutions en cas de blocage ?
Que faire lorsque la majorité des deux tiers est impossible à réunir — par exemple deux indivisaires à 50/50 en désaccord ?
L'autorisation judiciaire (article 815-5)
Un indivisaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un autre indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Un logement laissé vacant qui se dégrade et ne produit aucun revenu alors que les charges courent est l'exemple type retenu par les juges.
Le mandat tacite
Si un indivisaire gère le bien au vu et au su des autres sans opposition, il est réputé bénéficier d'un mandat tacite couvrant les actes d'administration — mais ni la conclusion ni le renouvellement des baux. Mieux vaut donc formaliser un mandat écrit.
La convention d'indivision
Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants), de préférence devant notaire, et y désigner un gérant chargé d'administrer le bien, avec des règles de décision sur mesure. C'est la solution la plus stable pour une indivision durable — souvent une étape avant la création d'une SCI familiale.
Le partage, ultime recours
L'article 815 du Code civil pose le principe : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Tout indivisaire peut provoquer le partage — amiable ou judiciaire — et sortir ainsi d'un blocage définitif, au prix toutefois d'une procédure parfois longue et de la vente éventuelle du bien.
Loyers, charges, fiscalité : bien organiser la gestion à plusieurs
Une fois le bien loué, la gestion quotidienne à plusieurs soulève des questions très concrètes :
- Répartition des loyers : les loyers sont des « fruits » de l'indivision et se répartissent au prorata des quotes-parts de chacun ;
- Fiscalité : chaque indivisaire déclare sa part de revenus fonciers (ou BIC en meublé) selon sa quote-part ;
- Charges et travaux : ils incombent aux indivisaires dans les mêmes proportions — un indivisaire qui avance des fonds détient une créance contre l'indivision ;
- Compte bancaire dédié : fortement recommandé pour tracer encaissements et dépenses et éviter les contestations au moment du partage.
C'est précisément pour fluidifier cette mécanique qu'un mandat de gestion locative confié à un professionnel — décidé à la majorité des deux tiers — prend tout son sens : interlocuteur unique, encaissement centralisé, comptes rendus de gérance adressés à chaque indivisaire, reversements au prorata des droits de chacun.
La Nouvelle Parisienne accompagne de nombreuses indivisions familiales et successorales à Paris : consultez notre page dédiée à la gestion locative en indivision pour le détail de notre accompagnement.
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Prendre rendez-vousSources : Code civil (articles 815, 815-3, 815-5, 1873-1 et suivants), Service-Public.fr (indivision), ANIL. Informations à jour au 20 juillet 2026, susceptibles d'évolution réglementaire. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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