Congé pour reprise : conditions, délais et pièges à éviter pour le bailleur

Vous souhaitez récupérer votre appartement parisien pour l'habiter, ou pour y loger un enfant étudiant ? La loi du 6 juillet 1989 vous le permet, à condition de respecter une procédure stricte. Une erreur de date ou de mention, et le congé est annulé : le locataire reste dans les lieux, parfois pour trois années supplémentaires. Voici comment sécuriser votre démarche.

Les conditions du congé pour reprise

Le congé pour reprise est l'un des trois motifs qui permettent à un bailleur de mettre fin à un bail d'habitation, avec la vente du logement (voir notre guide du congé pour vente) et le motif légitime et sérieux. Il ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail : trois ans pour un bailleur personne physique en location vide, un an en location meublée. Impossible d'y recourir en cours de bail.

Le logement doit être repris pour l'habiter. Le bénéficiaire peut être :

• le bailleur lui-même, son conjoint ou son partenaire de PACS ;
• son concubin notoire, à condition que la vie commune dure depuis au moins un an à la date du congé ;
• un ascendant ou un descendant du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire.

Lorsque le logement appartient à une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, la reprise peut aussi bénéficier à l'un des associés. Le motif doit être réel et sérieux : en cas de contestation, le juge peut vérifier que le bénéficiaire s'installe bien dans le logement.

Délais et préavis à respecter

Le calcul du délai est la première cause d'annulation. Le congé doit être reçu par le locataire au plus tard 6 mois avant la date d'échéance du bail en location vide, 3 mois en location meublée. Le délai court à partir de la réception de la lettre, de la signification par le commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Un exemple : pour un bail vide qui se termine le 30 juin 2027, le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard le 30 décembre 2026. Si vous l'envoyez en janvier, le bail est reconduit pour trois ans. Prévoyez donc une marge de sécurité de quelques semaines. Pour un bail meublé, voyez aussi notre comparatif bail meublé ou bail vide.

Forme du congé et mentions obligatoires

Le congé doit être notifié par l'un des trois moyens prévus par la loi :

• une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• un acte délivré par un commissaire de justice (ex-huissier) ;
• une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le courrier doit indiquer le motif de la reprise, ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Si le bailleur est une SCI, il faut ajouter la qualité d'associé du bénéficiaire. Une mention manquante rend le congé nul. En cas de bail signé par plusieurs colocataires ou par des époux, le congé doit être adressé à chacun d'eux.

Le locataire peut quitter le logement avant la fin du préavis : il ne doit alors le loyer que jusqu'à son départ effectif. L'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie se déroulent ensuite comme pour toute fin de bail.

Protections du locataire et sanctions

Certains locataires sont protégés. Le congé pour reprise ne peut pas leur être délivré lorsqu'ils ont plus de 65 ans et des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources HLM, sauf si le bailleur propose un relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, dans les environs. Cette protection ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond.

À Paris, où le marché locatif est tendu, la vigilance des locataires et des juges est forte. Conservez les justificatifs du projet (changement de situation, attestation du bénéficiaire) pour pouvoir prouver la réalité du motif.

Nos conseils pour sécuriser votre reprise

• Anticipez : vérifiez la date d'échéance du bail et envoyez le congé au moins 7 mois avant en location vide.
• Choisissez la remise la plus sûre : le commissaire de justice offre la meilleure preuve de la date de notification.
• Relisez les mentions : identité, adresse et lien de parenté du bénéficiaire.
• Pensez à la suite : état des lieux, remise des clés, dépôt de garantie et solde de charges.

Chez La Nouvelle Parisienne, cabinet de gestion locative indépendant installé rue Saint-Sauveur (Paris 2e) depuis 2018, nous vérifions les échéances de bail de nos propriétaires et préparons les congés dans les délais. Vous pouvez aussi lire notre guide sur les règles de préavis en location.

La procédure de congé est prise en charge dans la gestion complète, à 6,9 % ttc.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15), Service-Public.fr, ANIL. Informations à jour en octobre 2026, susceptibles d'évolution réglementaire. Cet article ne constitue pas un conseil juridique.

Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.

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