La sélection du locataire est l'une des étapes les plus importantes du processus locatif. Un bon locataire, c'est des loyers perçus régulièrement, un logement entretenu et une relation sereine sur plusieurs années. Un mauvais locataire, c'est des mois de procédure et des milliers d'euros de pertes. Voici notre méthode.
Les critères légaux de solvabilité
En France, il n'existe pas de critère légal unique de solvabilité. Mais la pratique courante retient :
- Revenus nets mensuels ≥ 3 fois le loyer CC (charges comprises) : c'est le seuil généralement retenu par les assureurs GLI.
- Stabilité des revenus : CDI (hors période d'essai), fonctionnaire, retraité, ou indépendant avec 3 ans d'ancienneté.
- Absence de dette locative : fichage FICP ou incidents de paiement signalés.
Ces critères sont des recommandations, pas des obligations légales. Un locataire peut être refusé pour tout motif non discriminatoire — mais pas pour un motif protégé par la loi (origine, sexe, situation familiale, handicap, etc.).
Les documents que vous pouvez demander
La liste des pièces justificatives autorisées est fixée par décret (décret du 5 novembre 2015) :
- Pièce d'identité en cours de validité
- Derniers bulletins de salaire (les 3 derniers)
- Contrat de travail ou attestation employeur
- Dernier avis d'imposition
- Justificatif de domicile actuel (quittance ou attestation hébergement)
- Si indépendant : 3 derniers bilans ou déclarations fiscales
⚠️ Vous ne pouvez pas demander : relevé de compte bancaire, carte vitale, autorisation de prélèvement automatique, contrat de mariage, photo, dossier médical, extrait de casier judiciaire.
Comment analyser un dossier sérieusement
Au-delà des documents, voici ce que nous vérifions chez La Nouvelle Parisienne :
- Cohérence des documents : le salaire sur les bulletins correspond-il à l'avis d'imposition ? Les dates, employeurs et montants sont-ils cohérents ?
- Authentification : nous utilisons des outils de détection des faux documents.
- Stabilité professionnelle : ancienneté dans l'entreprise, secteur d'activité (stabilité ou fragilité).
- Rapport loyer/revenus : calculé sur le loyer CC, pas HC.
- Référence de l'ancien propriétaire : si possible, un rapide appel permet de valider le comportement locatif passé.
Les profils atypiques : risque ou opportunité ?
Certains profils sont souvent écartés par réflexe alors qu'ils peuvent être d'excellents locataires :
- Travailleurs indépendants : si les revenus sont stables sur 3 ans, le risque n'est pas supérieur à un salarié.
- Étrangers sans garant familial en France : VISALE ou GLI peuvent parfaitement sécuriser la situation.
- Jeunes actifs en CDI : période d'essai ? Attendez simplement qu'elle soit terminée.
- Retraités : souvent d'excellents payeurs, avec des revenus stables et prévisibles.
Ce que la loi interdit
La discrimination dans la sélection d'un locataire est un délit pénal. Sont notamment interdits les refus fondés sur :
- L'origine, la race ou l'ethnie
- Le sexe, la grossesse, la situation familiale
- L'orientation sexuelle
- Le handicap
- L'appartenance syndicale ou politique
- Les activités associatives
En cas de doute sur la légalité d'un refus, nous vous conseillons toujours par écrit sur les motifs de refus autorisés.
Chez La Nouvelle Parisienne, notre méthode de sélection est à la fois rigoureuse, objective et conforme au droit. Nous documentons chaque décision pour vous protéger en cas de contestation.
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