Vendre un appartement occupé par un locataire est une procédure encadrée par la loi. Le congé pour vente est le mécanisme légal qui vous permet de récupérer votre bien à la fin du bail pour le vendre libre — mais il exige de respecter des conditions strictes sous peine de nullité.
Qu'est-ce que le congé pour vente ?
Le congé pour vente est une notification adressée par le propriétaire au locataire pour lui signifier que le bail ne sera pas renouvelé à son échéance, afin que le logement puisse être vendu libre d'occupation. Il est prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
À ne pas confondre : vendre un bien occupé (sans congé) est possible, mais le locataire reste en place et l'acheteur reprend le bail. Le congé pour vente, lui, vise à vendre le bien libre.
Délais de préavis à respecter
Le congé pour vente doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide, et au moins 3 mois avant pour un logement meublé. Ces délais sont d'ordre public : toute clause contraire est nulle.
| Type de bail | Délai de préavis | Date d'envoi limite |
|---|---|---|
| Location vide (loi 89) | 6 mois avant l'échéance | 6 mois avant la fin du bail |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance | 3 mois avant la fin du bail |
| Bail civil (professionnel) | Selon le contrat | Selon les termes du bail |
Forme obligatoire du congé
Le congé pour vente doit impérativement :
- Être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier
- Indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée
- Reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (mention obligatoire)
- Mentionner le droit de préemption du locataire et ses modalités d'exercice
Attention : l'absence de reproduction des alinéas légaux ou l'omission du prix de vente entraîne la nullité du congé. Le locataire peut alors rester et le bail se renouvelle. Faites rédiger le congé par un professionnel.
Le droit de préemption du locataire
Lors d'un congé pour vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter le logement en priorité, aux prix et conditions mentionnés dans le congé. Il dispose de 2 mois pour accepter ou refuser.
Si le locataire accepte
La vente se réalise normalement. Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour conclure l'acte authentique (ou 4 mois s'il recourt à un prêt immobilier).
Si le prix baisse après refus
Si vous vendez à un prix inférieur à celui proposé au locataire, vous devez l'en informer à nouveau — il récupère un nouveau droit de préemption aux nouvelles conditions.
Locataires protégés : les cas particuliers
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée et ne peuvent recevoir de congé pour vente que dans des conditions très encadrées :
- Locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes
- Locataires dont un membre du foyer est en situation de handicap
Dans ces cas, vous devez proposer un logement de remplacement adapté avant de donner congé, sauf si vous-même êtes âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources sont inférieures à un plafond.
Alternative : vendre le bien occupé
Si la procédure de congé vous semble complexe ou trop longue, vous pouvez aussi vendre le bien avec le locataire en place. L'acheteur reprend alors le bail aux mêmes conditions. La décote habituelle est de 10 à 25 % par rapport à un bien libre, mais vous évitez le délai de 6 mois et les risques de nullité.
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Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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