Dégât des eaux au troisième étage, incendie dans la cuisine, moisissures persistantes : les sinistres en location génèrent des conflits récurrents entre propriétaires et locataires. Qui est responsable ? Qui paie ? Voici la répartition claire des responsabilités en 2026.
Le principe général : répartition des responsabilités
La loi distingue trois acteurs en cas de sinistre : le propriétaire, le locataire, et leurs assurances respectives. La frontière entre leurs responsabilités dépend de la cause du sinistre et du type de dommage.
Règle de base : le propriétaire est responsable des défauts liés à la structure et à la vétusté du logement. Le locataire est responsable des dommages résultant de son usage ou de son défaut d'entretien courant.
Dégâts des eaux : le cas le plus fréquent
Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant en copropriété. Sa gestion dépend de l'origine du sinistre.
| Origine du dégât | Responsable | Assurance à appeler |
|---|---|---|
| Canalisation encastrée défaillante | Propriétaire | PNO du propriétaire |
| Robinet non fermé, baignoire débordée | Locataire | Assurance habitation locataire |
| Infiltration par la toiture | Propriétaire / Copropriété | PNO + assurance copropriété |
| Fuite du lave-linge du locataire | Locataire | Assurance habitation locataire |
| Fuite provenant du logement du dessus | Voisin du dessus / sa compagnie | Convention IRSI (entre assureurs) |
La convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion des dégâts des eaux entre voisins. En dessous de 5 000 € de dommages, chaque assureur indemnise son propre assuré sans recours contre l'autre partie. Au-delà, la responsabilité est recherchée.
Incendie : responsabilité et indemnisation
En cas d'incendie, la responsabilité du locataire est présumée par la loi (article 1733 du Code civil), sauf s'il prouve que l'incendie a une cause extérieure, un vice de construction, ou résulte d'un cas fortuit. En pratique :
- L'assurance habitation du locataire (obligatoire) couvre les dommages aux biens du propriétaire
- L'assurance PNO du propriétaire prend le relais si le locataire est non assuré ou insuffisamment assuré
- Les dommages aux parties communes sont couverts par l'assurance de la copropriété
Obligation : le locataire doit obligatoirement être assuré. Si vous constatez qu'il ne l'est pas, envoyez-lui une mise en demeure. En cas de refus, vous pouvez souscrire une assurance à sa place et lui en répercuter le coût.
Moisissures et humidité : qui est responsable ?
Les moisissures sont souvent sources de conflits car leur cause est difficile à établir. La distinction est cruciale :
- Cause structurelle (isolation défaillante, pont thermique, infiltration) → responsabilité du propriétaire
- Cause comportementale (ventilation insuffisante, séchage du linge en intérieur, chauffage inadapté) → responsabilité du locataire
En cas de litige, un expert en humidité peut être mandaté pour établir la cause. Les diagnostics thermiques et les relevés d'humidité font foi.
Vol et vandalisme
Les biens personnels du locataire volés ou vandalisés sont couverts par son assurance habitation. Les dégradations du logement lui-même (portes fracturées, serrures forcées) sont couverts par l'assurance PNO du propriétaire si le locataire n'est pas responsable. Si c'est le locataire qui a dégradé, sa caution ou la GLI prend en charge.
Que faire en cas de sinistre ?
- Sécuriser les lieux (coupure eau/électricité si nécessaire)
- Déclarer le sinistre à son assurance dans les 5 jours (2 jours pour le vol)
- Conserver les preuves : photos, factures, témoignages
- Prévenir le gestionnaire ou le propriétaire immédiatement
- En copropriété, prévenir le syndic pour les parties communes
Un sinistre dans votre logement géré ?
Nos gestionnaires coordonnent l'ensemble des démarches — assurances, artisans, syndic — pour que vous n'ayez rien à gérer à distance.
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Article rédigé par l'équipe de La Nouvelle Parisienne, sous la direction de Delphine Deboulet, directrice de la gestion locative.
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